Департамент экономики города Ростова-на-Дону считает необходимым довести до сведения жителей города некоторые разъяснения, связанные с выполнением управляющими организациями обязанностей по подготовке многоквартирных домов к осенне-зимнему периоду, в свете действующего законодательства.
Если в вашем доме отсутствует тепло, а управляющая организация, при этом, не предпринимает действенных мер для устранения данной проблемы, вам необходимо знать:
- какие ваши права нарушаются;
- какие обязанности по управлению многоквартирным домом не исполняются управляющей организацией.
Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –
ЖК РФ) установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества дома, решение вопросов пользования таким имуществом, предоставление коммунальных услуг.
В соответствии с положениями статьи 161 ЖК РФ (части 2.1 – 2.3) управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих:
- надлежащее содержание общего имущества (качество таких услуг и работ должно соответствовать требованиям технических регламентов и правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, которые установлены Правительством Российской Федерации);
- предоставление коммунальных услуг (качество которых должно соответствовать требованиям действующего законодательства).
Что же понимается под надлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома? Это, в том числе, постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования дома к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг.
Данное требование закреплено подпунктом «д» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила).
При этом, согласно подпункту «з» пункта 11 Правил, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя подготовку к сезонной эксплуатации и содержание соответствующего общего имущества.
Целью подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является соблюдение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период, что определено пунктом 2.6.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила и нормы).
Для достижения указанной цели управляющая организация обязана:
- устранить имеющиеся неисправности, в том числе, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения (пункт 2.6.2. Правил и норм);
- провести гидравлические испытания, ремонт, поверку и наладку всего комплекса устройств, обеспечивающего бесперебойную подачу тепла в квартиры жителей (пункт 2.6.5. Правил и норм).
Кроме того, Правилами и нормами установлена ежегодная обязанность управляющих организаций:
- за месяц до окончания отопительного периода разработать, согласовать с теплоснабжающей организацией и утвердить в органах местного самоуправления графики работ по профилактике и ремонту тепловых сетей, тепловых пунктов и систем теплопотребления (пункт 5.1.5.);
- провести испытание на прочность и плотность оборудования систем отопления после окончания отопительного периода для выявления дефектов, а также перед началом отопительного периода после окончания ремонта (пункт 5.1.6).
При этом, ремонт тепловых сетей, тепловых пунктов и систем теплопотребления необходимо производить одновременно в летнее время года.
Готовность объектов к работе в зимний период должна быть подтверждена наличием:
- паспорта готовности дома эксплуатации в зимних условиях;
- актов на исправность, в том числе, инженерного оборудования;
- актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме, в том числе, по каждому объекту;
- актов на испытания, промывку, наладку систем отопления, горячего и холодного водоснабжения.
Все акты должны быть готовы в срок до 15 сентября (пункт 2.6.10. Правил и норм).
Действующим законодательством предусмотрена ответственность управляющих организаций за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений. В соответствии со статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), подобные нарушения влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
К сожалению, на практике нередки случаи, когда управляющие организации пытаются привлечь дополнительные средства с жильцов для проведения обслуживания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Необходимо помнить, что отношения между собственниками квартир и управляющей организацией регулируются договором управления, которым установлены перечень оказываемых работ и услуг, а также размер платы за содержание жилого помещения.
Таким образом, Вы ежемесячно вносите плату за содержание и ремонт общего имущества дома, в связи с чем, действия управляющей организации по привлечению дополнительных средств на текущий ремонт и обслуживание общего имущества незаконны.
Данный вывод подтверждается постановлением Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».
В указанном постановлении даны разъяснения, что факт отсутствия у управляющей организации средств для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность по делу об административном нарушении, предусмотренном статьей 7.22 КоАП РФ.
При этом следует обратить внимание, что согласно разъяснениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, данным в письме от 18.09.2015 № 30162-ОЛ/04, если проводимые работы имеют капитальный характер, т.е. требуют замены конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей, то финансирование таких расходов должно осуществляться за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Напоминаем жителям города, что контроль за ходом работ по подготовке к зиме жилищного фонда осуществляют органы местного самоуправления, в лице Департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики города, собственники жилого фонда и их уполномоченные, а также Государственная жилищная инспекция Ростовской области.
В связи с чем, в случае нарушения ваших прав, вы можете обратиться в указанные контролирующие органы.
